Gjesteinnlegg av Randi Narvestad, forsker ved Institutt for arkitektur og planlegging, NTNU

Storbykonferansen 2019 (30. – 31. oktober) arrangeres to sesjoner om alternative boligløsninger. Den første sesjonen; «Alternative boligløsninger – for hvem? Erfaringer og framtidsvisjoner» som finner sted fra klokken 10.30 til klokken 12, har et forskningsfokus og vil presentere aktuelle arbeider fra forskningsmiljøene.

Den andre sesjonen: «Alternative boligløsninger: Prosess og gjennomføringsmodeller» finner sted fra klokken 14 til klokken 15.30 og har fokus på alternative boligløsninger i praksis. Aktuelle aktører fra bygg- og eiendomsbransjen, arkitektmiljøene og kommunal forvaltning vil presentere realiserte og urealiserte prosjekter og diskutere hvordan alternative boligløsninger kan bli til virkelighet.

Temaet for de to sesjonene om alternative boligløsninger favner relativt vidt; fra byøkologiske prosjekter og bofellesskap til de etablerte boligbyggelagenes fremstøt for å gi et tilbud til beboergrupper med svak økonomi. Felles for alle innlegg i sesjonene er at de omhandler boligprosjekter med målsetting om å skape et alternativ til dagens markedsstyrte boligproduksjon hvor store grupper faller utenfor på grunn av for høyt prisnivå eller fordi det profitt-drevne boligmarkedet ikke produserer boliger med ønskede kvaliteter.

Foto: Tina Larsen

Foto: Tina Larsen

BOPILOT: Kommunen som pådriver for alternative boligløsninger

NTNU ved prosjektet BOPILOT står som arrangør av sesjonene. Bakgrunnen for BOPILOT er dagens boligproduksjon som er styrt av kortsiktige mål og private utbyggingsinteresser og i liten grad ivaretar samfunnets mål om sosialt inkluderende og klimavennlige by- og boligomgivelser.

Det er derfor behov for nytenkning i boligproduksjonen i norske byer, spesielt når det gjelder boliger for grupper som faller utenfor den markedsbaserte boligbyggingen. Kommunene spiller en sentral rolle i denne sammenhengen som planleggingsinstans, godkjenningsmyndighet, grunneier og som bestiller, utbygger og eier av kommunale utleieboliger.

Bergen og Trondheim kommune samarbeider om prosjektet som har som mål å gjøre kommunene bedre rustet til å påvirke boligutviklingen og dermed bidra til at boliger og boområder i større grad kan være med å løse sosiale utfordringer. Verdiskapingen ligger i å virkeliggjøre målene nedfelt i kommuneplanenes samfunnsdel knyttet til mangfold, inkludering og bærekraftig hverdagsliv.

Innovasjonen er bygget opp rundt to pilotprosjekter: Grønneviken i Bergen og Svartlamon i Trondheim. Begge prosjektene har fokus på deling, fellesskapsløsninger, medvirkning og mangfoldig beboersammensetning.
Forskningspartnere i prosjektet er Fakultet for arkitektur og design, NTNU og SINTEF Byggforsk. I tillegg deltar Norske Arkitekters Landsforbund (NAL) og Husbanken. Les mer om BOPILOT på NTNUs nettsider.

Den tredje boligsektor og rimelige boliger

Begrepet den tredje boligsektor brukes ofte om disse alternative boligløsningene. Navnet er valgt ut fra en tredelt modell hvor den første boligsektor brukes om det ordinære profittdrevne boligmarkedet, mens den andre boligsektor skal ta hånd om de vanskeligstilte som faller utenfor dette.

Inngangsbilletten til den første boligsektor er basert på suksesskriterier som god økonomi og boligbehov som ikke skiller seg nevneverdig fra gjengs standard, mens inngangsbilletten til den andre boligsektor derimot er elendighetskriterier.

Boligtilbudet i den andre boligsektor er typisk kommunale utleieboliger hvor man må oppfylle svært strenge kriterier for å bli tildelt en bolig. Man må være ute av stand til å skaffe seg tak over hodet i det ordinære utleie- eller eierboligmarkedet. I praksis betyr dette at man enten strever med rus- eller psykiske lidelser, eller at man er nyankommet flyktning uten språkkunnskaper og kontaktnett i det norske samfunnet.

Med historisk høye boligpriser i de norske storbyene sier det seg selv at svært mange faller utenfor disse to kategoriene. Man har ikke god nok økonomi til å kjøpe egen bolig, men har utover dette ikke noen tilleggsproblematikk som gir adgang til kommunal utleieleilighet. Det hører også med til historien at selv kommunale leiligheter i økende grad leies ut til gjengs leie, dvs. markedspris. Siden leilighetene er forbeholdt spesielt vanskeligstilte, regner man med at beboerne har rett til statlig bostøtte og kan dekke husleien ved hjelp av denne.

Flere storbyer som Oslo, Trondheim og Bergen er i gang med å utvikle prosjekter og modeller som kan bidra til et botilbud med lavere prisnivå. Kommunene ser på sin egen rolle, men det er også ønskelig at andre aktører som boligbyggelag, arkitekter og entreprenører velger å delta i dette arbeidet. Det er derfor gledelig at en utbygger som OBOS og flere arkitektfirmaer presenterer prosjekter som har som mål å bidra til rimelige boliger i den andre sesjonen vår.

Standardisering eller nytenking?

Det ordinære boligmarkedet produserer boliger som er lette å få solgt med en grei fortjeneste. Sektoren er basert på ordinær markedstankegang hvor tilbudet tilpasses de kundegruppene som gir best avkastning i forhold til eiendomsutviklerens investeringer.

Standardisering av løsninger er et virkemiddel for å redusere både kostnader og risiko. Med et slikt utgangspunkt kan det fort bli lite rom for nytenkning og utvikling. Så lenge leilighetene blir solgt og kjøperne betaler en forventet pris, er aktørene i markedet fornøyde.

Boligkjøpere vil ikke nødvendigvis kunne se for seg at det kunne finnes alternativer til det markedet allerede tilbyr. Ofte er det først når gruppen av mennesker som trenger noe annet enn det markedet tilbyr blir tilstrekkelig stor, at man ser behovetfor innovasjon.

Kan nye boformer dempe tidsklemma?

Samtidig fører den generelle samfunnsutviklingen til et økt behov for utvikling av nye, alternative boligløsninger. Demografien endrer seg, med mange eldre og aleneboere som resultat. Ensomhet sees på som en alvorlig fremtidig folkehelsetrussel, og man ønsker å se på bomiljøets forebyggende potensial.

Vårt travle hverdagsliv fører til at barnefamilier generelt og aleneforeldre spesielt havner i tidsklemma. Bedre nabolagsnettverk kan være et av flere tiltak for å avhjelpe problemene. Man trenger fremdeles en landsby for å oppdra et barn.

Ønsket om boformer som legger bedre til rette for fellesskap kommer som et resultat av disse endringene. Fornyet interesse for bofellesskap er et typisk eksempel, både for eldre og yngre beboergrupper. Den første sesjonen om alternative boligløsninger vil presentere forskningsfunn og erfaringer fra både Danmark og Norge for å belyse hvordan denne boformen kan utvikles til å bli et godt botilbud for flere grupper.

Foruten større utbredelse av bofellesskap jobbes det også med å oppnå et større innslag av fellesarealer og deleløsninger i mer ordinære boligprosjekter og nabolag. LaLa Tøyen vil presentere prosjektet «Grønneviksøren» i Bergen hvor deleløsninger for barnefamilier og andre beboergrupper er en del av målsettingene i områdeplanen.

Ormsundveien økogrend ønsker å skape et inkluderende boligområde i Oslo. Illustrasjon: Skisseprosjekt for Ormsundveien økogrend

Ormsundveien økogrend ønsker å skape et inkluderende boligområde i Oslo. Illustrasjon: Skisseprosjekt for Ormsundveien økogrend, Eriksen Skajaa arkitekter

Utviklingen av inkluderende og aktive bomiljøer støttes av økt beboermedvirkning. Flere bomiljøer i dagens Norge har tatt dette på alvor og har medvirkning innfelt i sitt verdigrunnlag. Svartlamoen byøkologiske forsøksområde, Ormsundveien økogrend og det byøkologiske prosjektet Enebakkveien 37 er eksempler som vil bli belyst i sesjonene om alternative boligløsninger. Svartlamoen har skapt sin egen medvirkningsmodell hvor dugnader og praktisk arbeid med vedlikehold og nybygging av boliger er en viktig brikke.

Selvbyggerboligprosjektene «Ekseperimentboligene» og «Selbukassa» er områdets stolthet og viktige symboler for områdekulturen. Medvirkningsmodellen har pliktoppgaver for alle beboere tilpasset den enkeltes ressurser og funksjonsnivå. Dette sikrer inkludering av både ressurssterke og ressurssvake beboere innenfor en felles områdekultur i tillegg til å bidra til rimelige boliger. Selvbygging som medvirknings- og prisreduserende tiltak er også en del av løsningen i Fragment arkitekters prosjekt for unge kunstneres samfunn.

Hva med gjennomføringen?

På tross av alle gode intensjoner og idealistiske målsettinger vet vi alle at det ofte butter imot når det kommer til praktisk gjennomføring. I sesjon to vil vi derfor diskutere gjennomføringsmodeller og hva som skal til for at drømmene skal bli til virkelighet. Det er mange hindringer, og økonomiske barrierer er en av de viktigste.

Rimelige boliger og alternative boligløsninger vil i mange tilfeller kreve tilgang til gunstig finansiering, og subsidiering av prosjekter kan være nødvendig. Men også dagens lover, reguleringer og praksis kan by på problemer.

Hvordan kan vi utvikle nye samarbeidsmodeller mellom offentlige og private aktører for å nå målene? Sesjon to ønsker å belyse disse temaene og komme med forslag til nye løsninger for å få prosjektene realisert.

Hovedfoto: Kjersti Lie, CC BY-SA 4.0