Gjesteinnlegg av Tore Johannesen, spesialrådgiver i NBBL (Norske Boligbyggelags Landsforbund)

Ut fra et bærekraftperspektiv skal ikke bygninger nå rives, men heller bevares og ombygges. Da er det jo flott at vi i Norge har en eieform til boligblokker som nærmest gir en evigvarende garanti mot riving!

Beboereie og demokratiske beslutninger

Tore Johannesen, spesialrådgiver i NBBL

Tore Johannesen, spesialrådgiver i NBBL

I Norge er boligblokker og rekkehus i all hovedsak eid av beboerne selv – gjennom borettslag, boligaksjeselskaper og eierseksjonssameier («boligselskaper»).

Denne mest kompakte del av vår boligmasse er gjennomgående godt vedlikeholdt, selv om det ikke skal underslås at noen boligselskaper sliter mer enn andre. Og det er langt mellom eksemplene på mer omfattende ombygging og modernisering – særlig av boligblokker.

Det er lett forståelige grunner til at det er slik: Å få minst 2 av 3 beboere/eiere til å gå inn for kostbare og kompliserte investeringer i for eksempel heiser, påbygg/tilbygg og nye omfattende energiløsninger, er som oftest svært krevende. Med en gjennomsnittlig botid for blokkbeboere på cirka 10 år, vil flertallet som oftest være opptatt av å holde blokkene i god hevd, men mindre opptatt av større investeringer som gir nytte og avkastning med en lang tidshorisont.

På samme tid er det veldig sannsynlig at våre beboereide boligblokker kommer til å stå der de står i hundrevis av år. Det er svært vanskelig å se for seg at det blir mange eksempler på at et stort flertall av beboerne går inn for å rive blokka for å bygge opp noe nytt. Det er langt mer sannsynlig at beboerne møysommelig sørger for nødvendig vedlikehold – slik at de får en grei pris ved salg.

Heis er en kostbar og komplisert investering for mange eldre borettslag. Illustrasjonsfoto: Russ Ward

For de moderniseringsivrige inneholder dessuten felleseide boligselskaper – med dertil hørende demokratiske beslutningsprosesser – irriterende mange bremseklosser.

Den toneangivende tanken bak lovverket som regulerer boligselskapenes ve og vel, er at beboerne/deleierne skal beskyttes både mot overambisiøse investeringsideer og økonomisk risiko. Lovverket inneholder derfor ulike «konservative barrierer» for å redusere faren for forhastede beslutninger.

Her har ikke minst styrene i boligselskapene et ansvar for å takle både hensynet til den enkelte boligeiers interesser knyttet til sin egen leilighet og forvaltningen av hele bofellesskapets verdier. Men med dagens fokus på økt bærekraft for hele boligselskapet, kan det kanskje reises spørsmål ved om lovverket i tilstrekkelig grad vektlegger hensyn som skal sikre boligselskapenes langsiktige og kollektive interesser?

Forventninger og ønsker om fornyelse

Både fra beboere selv og samfunnet rundt øker trykket på å tilføre eldre blokkbebyggelse økt bærekraft – både sosialt, økonomisk og miljømessig. Fra et miljøperspektiv fremmes det klare ønsker om både lavere energibruk og lokal energi-produksjon.

Bedre utbygde systemer for lading av elbiler er også på «miljølista», men kan like gjerne begrunnes rent økonomisk. Med bakgrunn i et økende antall eldre beboere fremmes det ønsker og ideer om å gjøre gamle blokker mer tilgjengelige og trivelige å bo i. Etterinstallering av heis og etablering av fellesarealer for sosial omgang er blant de ting som skal realisere dette målet.

Både fra politisk og faglig hold understrekes det også at mange eldre borettslagsområder besitter et stort potensiale for fortetting og et større innslag av urbane verdier. Ja, selveste Oslo bystyre etterlyste for noen år siden en «plan for rehabilitering, miljøvennlig utvikling og mulig fortetting av Oslos drabantbyer».

En plan ble lagd – som pekte på mange spennende muligheter – men planen avsluttes med en noe lakonisk konstatering: «Det mangler tilsynelatende virkemidler og samarbeidsformer for å stimulere dette potensialet».

Det stort potensiale for fortetting og et større innslag av urbane verdier i eldre borettslagsområder.

Det stort potensiale for fortetting og et større innslag av urbane verdier i eldre borettslagsområder. Illustrasjonsfoto: Tomas Hustoles

Ikke rigget for oppgaven

Og her vi etter mitt syn ved saken kjerne: Det er ikke vanskelig å få øye på potensialet for å skape mer moderne og bærekraftige boligselskaper gjennom en rekke mulige fornyelsestiltak, men det er adskillig mer krevende å komme opp med gode ideer for hvordan dette potensialet skal kunne utløses i større skala. Min påstand er at dagens boligpolitiske system og lovverk simpelthen ikke er godt nok rigget for en slik oppgave.

For å ta ett konkret eksempel: Mange har påpekt det smarte potensialet som ligger i å bygge på våre mange tre-fire etasjers blokker med et par nye etasjer – gjerne i tre. Dette vil både gi en (for mange) ønsket fortetting og bedre tomteutnyttelse, samtidig som det gir salgsinntekter fra de nye toppleilighetene som blant annet kan brukes til å finansiere heisinstallasjoner og energi-/miljøopprusting av bygninger og uteområde.

I Barkaleite borettslag i Bergen har de fått bygd på en etasje, etterinstallert heis, etterisolert, forbedret inneklima, utbedret balkonger og etablert flere parkeringsplasser i kjeller. Det er foreløpig ikke mange eksempler i Norge på så omfattende modernisering av eksisterende blokker. Foto: NBBL

I Barkaleite borettslag i Bergen har de fått bygd på en etasje, etterinstallert heis, etterisolert, forbedret inneklima, utbedret balkonger og etablert flere parkeringsplasser i kjeller. Det er foreløpig ikke mange eksempler i Norge på så omfattende modernisering av eksisterende blokker. Foto: NBBL

Fra boligfaglig hold – med basis både i juss og økonomi – er det imidlertid blitt påpekt at denne form for påbygging innebærer så høy økonomisk risiko at boligselskapene bør være svært tilbakeholdne med å ta på seg denne risikoen på vegne av andelseierne. Ja, med referanse til lov om borettslag, har enkelte hevdet at dette vil være en aktivitet helt på kanten av loven.

«Selg taket til en utbygger og la denne ta den økonomiske risikoen!» Dette er selvsagt en farbar vei, men også her slår en bremsekloss inn: Boligselskapet vil i en slik situasjon få en økonomisk inntekt fra salg av taket som ligningsmessig vil bli fordelt ut på andelseierne.

Gevinsten vil mest sannsynlig bli brukt til felles opprustingstiltak, mens den enkelte får plusset på inntekten sin i salgsåret. I verste fall vil enkeltbeboere som mottar bostøtte – som er behovsprøvd mot inntekt – kunne miste eller få redusert bostøtten sin dette ene året.

Forhåpentligvis illustrerer dette eksempelet følgende: Når det nå foreligger en økende interesse for å trappe opp aktiviteten rundt fornyelse av våre blokkområder, må rammebetingelsene for å få til dette gjennomgås på en grundig og systematisk måte. «Selveierboliger» organisert gjennom sameier representerer her en særlig utfordring, siden nær sagt alle typer fellesinvesteringer er vanskeligere å få gjennomført i sameier enn i borettslag.

Utbygging av lading for elbiler er et miljøtiltak mange borettslag vurderer. Illustrasjonsfoto: Andrew Roberts

Helhetlig gjennomgang

Men uansett eieform til boligene, trengs det en helhetlig gjennomgang både av dagens virkemidler gjennom institusjoner som Enova og Husbanken, samt skatteregler og lovverk, for å se hvordan disse er tilpasset et økende behov for bærekraftig opprusting av den eldre blokkbebyggelsen.

Kommunal- og moderniseringsdepartementet (KMD) har i disse dager tatt et initiativ for å få på plass forenklinger i plan- og bygningsloven angående tiltak på eksisterende bygg. Dette er veldig positivt, men det trengs langt mer på området enn dette. For eksempel: Både Enova og Husbanken forvalter virkemidler rettet mot rehabilitering og fornyelse av blant annet boligselskaper. Arbeidsdelingen mellom disse to statlige institusjonene fungerer imidlertid ikke godt.

Blant annet disponerer de begge tilskudd til gjennomgang av den bygningsmessige tilstanden i boligselskaper, som delvis er overlappende. Enova har på sin side tilskuddsmidler til energieffektivisering som overfor enebolig-Norge fungerer ganske bra, mens midlene mot boligselskaper treffer dårlig og er forsvinnende små.

Dårlig fungerende arbeidsdeling mellom Enova og Husbanken relatert til boligsektoren, er et godt eksempel på hvordan den segmenterte stat ikke evner å levere på utfordringer som krever et helhetlig grep. Mens Enova tilbyr midler til energieffektivisering er Husbankens midler særlig rettet mot økt tilgjengelighet.

Hvis et boligselskap er motivert for forholdsvis omfattende modernisering, vil selvsagt begge disse to aspektene måtte inngå i fornyelsen – pluss ideelt sett en mengde andre forbedringsaspekter som skal bringe boligselskapet opp i en «høyere bærekraftklasse».

I en større fornyelsesprosess vil altså boligselskapet måtte gjennomføre to parallelle søkeprosesser, samt forsøke å inkorporere resultatene av dette sammen med alle de andre investeringsplanene som samlet sett skal gi et godt moderniseringsresultat. Ting må gjøres i riktig rekkefølge og de ulike fornyingskomponentene må samvirke på en god måte.

Enovas tilskuddsmidler for eneboliger fungerer, mens tiltakene rettet mot boligselskaper treffer dårlig. Illustrasjonsfoto: Ricardo Gomez Angel

Det er helt åpenbart at det hadde vært en stor fordel for boligselskapene om de kunne forholde seg til én statlig institusjon som disponerte lån og tilskudd til utbedring av boliger. Dette bør samtidig være en institusjon som har kompetanse på å forvalte og sikre et helhetlig syn på rehabiliteringsaktiviteter. Og det er Husbanken som åpenbart står nærmest til å ta på seg en sånn oppgave.

På politisk hold pågår det en prosess for å spisse Enovas innsats mer tydelig inn mot klimamål, på bekostning av mål om energieffektivisering. Blir dette et klart veivalg for Enova, vil dette bli et ytterligere argument for å overføre ansvaret for energioppgradering av boliger fra Enova til Husbanken. I dagens situasjon er det dessuten Enova som sitter på de store pengene, og en samling av boliginnsats i Husbanken måtte innebære overføring av midler nettopp dit.

Men før det trekkes klare konklusjoner i denne retning, bør det settes ned et ekspertutvalg som foretar en helhetlig gjennomgang av dagens virkemiddelapparat og rammebetingelser for opprusting av den eksisterende boligmassen – med særlig fokus på blokkbebyggelsen i boligselskaper.

Fra bolig- til områdefornyelse

Det foregår mye skrittvis og god fornyelsesaktivitet rundt omkring i norske boligselskaper – og spennende ting er på gang. Men virkelig omfattende opprusting og modernisering av boliger og boområder er det ikke rimelig å forvente at boligselskaper får til på egen hånd. I denne sammenheng er det viktig å huske på at styremedlemmene i boligselskapene ikke er å betrakte som profesjonelle eiendomsutviklere.

Større moderniseringsutfordringer på steder med stort innslag av konsentrert boligbebyggelse, hører ofte hjemme i skjæringspunktet mot områdefornyelse. Og fornyelse av hele områder og lokalsamfunn foreligger det mange gode grunner til å få i stand, men ikke uten offentlig engasjement.

Dyptpløyende modernisering av eldre blokkområder er det veldig vanskelig å få til uten at det inngår i kommunalt initierte fornyelsesprosesser i definerte lokalområder. Og det er også vanskelig å se for seg at kommunene vil gå tungt inn i denne formen for fornyelsesprosesser uten å ha statlige økonomiske virkemidler å spille på.

Dyptpløyende modernisering av konsentrerte blokkområder er det ikke rimelig å forvente at boligselskapene får til på egen hånd. Fornyelse av hele områder og lokalsamfunn foreligger det mange gode grunner til å få i stand, men ikke uten offentlig engasjement. Illustrasjonsfoto: Hyunwon Jang

Så dette er på mange måter den store utfordringen: Hvordan få bærekraftig modernisering av eksisterende blokkbolig-områder høyere opp på den politiske dagsorden – både lokalt og sentralt?

Det er slett ikke sikkert at aktører som Norske Boligbyggelag og andre gode krefter får til dette i nærmeste framtid. Det som derimot er helt sikkert, er at vi i tida framover vil oppleve mange velbegrunnede rop om at nå må det pinadø fornyes!