av Jan-Tore Berghei, seniorrådgiver, NIBR, OsloMet; Marit Ekne Ruud, forsker, NIBR, OsloMet og Ragnhild Skogheim, forsker, NIBR, OsloMet. Kronikken ble først publisert i Aftenpostens Viten-spalte tirsdag 22. oktober 2019.

Seniorrådgiver Jan-Tore Berghei, NIBR, OsloMet

Seniorrådgiver Jan-Tore Berghei, NIBR, OsloMet

«Stadig færre handler i Oslo sentrum og butikkene i området sliter», kan vi lese i en sak fra NTB 10. okt. I en tilsvarende sak publisert av E24 7. sep. uttalte gårdeiere seg om «massivt omsetningsfall». Er det game over for sentrum?

Det skjer store endringer i bybildet – både i Norge og internasjonalt. Osloanalysen fra OHF peker riktignok på at omsetningen i bykjernen er stabil, men sier også at en endring i folks handlevaner fører til at noen næringer opplever stor nedgang.

Forsker Marit Ekne Ruud, NIBR, OsloMet

Forsker Marit Ekne Ruud, NIBR, OsloMet

Flere konkurrerende sentrum

Oslos befolkning er den yngste i landet, har høy kvinneandel, digital kompetanse, høy utdanning og er i økende grad miljøbevisste. Folk utenfor byene handler mer lokalt eller på nett, som betyr færre shoppingturer og nedgang i innfartshandel.

Forsker Ragnhild Skogheim, NIBR, OsloMet

Forsker Ragnhild Skogheim, NIBR, OsloMet

Bo- og mobilitetsmønstre er også i endring. Stadig flere sykler, tar kollektivt, går og bruker sparkesykler. Færre tar bilen, og valgresultatet tilsier at Oslos befolkning kan leve med strengere bilpolitikk. Bybildet endres og handel i nærmiljøet blir viktigere, og det er naturlig at store byer har flere konkurrerende sentrum.

Så, hvordan kan man tilpasse seg den nye virkeligheten? Gjennom flere prosjekter har vi sett nærmere på sentrumsutviklingen i norske byer. Det første vi kan si er at Oslo har et luksusproblem. Handelen øker mer enn ellers i landet og omsetningen er langt høyere. Byen kan likevel ta lærdom fra andre byer.

Færre bor i sentrum

I rapporten Vitalisering av sentrum (2018) peker vi på konkrete grep flere byer gjennomfører. En viktig del av dette er boligutvikling. Forutsetningen for handel er et godt kundegrunnlag, og en mangfoldig befolkning er viktig for et variert byliv.

Historisk er det langt færre som bor i bysentrum i dag enn i tidligere tider – I Oslo er det kun rundt tusen husstander. Samtidig øker etterspørselen etter å bo sentrumsnært i områder med god funksjonsblanding (bolig, handel, arbeid, etc.).

Handelen i befolkningstette områder får mye gratis, og en målrettet boligstrategi vil gi livsgrunnlag for flere næringer enn hotell og servering. Det bør derfor være god økonomi i å utvikle flere boliger i sentrum.

Skap en by som er like god for en 8-åring som for en 80-åring, så er mye gjort. Illustrasjonsfoto: Fabrizio Verrecchia

Fra 8 til 80 år

Et annet aspekt er byutvikling for en mer variert befolkning – gjerne kalt aldersvennlig byutvikling eller 8 til 80. Skap en by som er like god for en 8-åring som for en 80-åring og gi dem gode grunner til å bli boende og til å tilbringe tid i sentrum, så er mye gjort. Dette samsvarer med en kunnskapsstatus fra TØI, som viser at bedre gåmiljø i sentrum bidrar til å øke folks bruk av disse områdene, som igjen styrker handelen.

De ulike oppfatningene som råder illustrerer hvor sammensatt dette er. Oslos gårdeiere er et mangfold av små, mellomstore og store profesjonelle aktører – det samme gjelder bedriftseiere og eiendomsutviklere. Konkurransen er hard og det er store interessemotsetninger.

Det er mange bransjer, roller og maktforhold – og ulike aktører med sete på flere sider av det samme bordet. Meningsmangfoldet er tilsvarende bredt og temperaturen kan bli høy når livsverk står på spill. Det er naturlig at det blir kamp om kunder og markedsandeler, og ikke minst en kamp om den store fortellingen. Hvem tjener mest på et krisenarrativ?

Flere har pekt på at Oslo har det eneste bysentrum i landet som ikke har en felles sentrumsorganisasjon. De fleste norske byer har sentrumsforeninger som samler gårdeiere, handelsstand og andre næringsdrivere, hvor aktører fra offentlig sektor bidrar. Vi har sett nærmere på offentlig-privat samarbeid om sentrumsutvikling i en rapport som er nært forestående.

Et eks: I Stavanger har de nylig hatt et nasjonalt pilotprosjekt kalt City Impact Districts. Her har ulike private og offentlige aktører gått sammen om å utvikle konkrete byområder. Strøksforeninger er det mange av i Oslo, så disse erfaringene kan man bygge videre på.

Nytenkning om sentrumsutvikling kan gi nye aktører mulighet til å skape innovative og kreative nye virksomheter og næringsformer. Illustrasjonsfoto: Raw Pixel

Kreative virksomheter

En nedgang i leiepriser er ikke nødvendigvis noe negativt. Tvert imot. Mange med spennende ideer som er motiverte til å prøve seg kvier seg på grunn av høyt leienivå, og små aktører med lange tradisjoner må legge inn årene når leien skrus opp. Når de gode tidene snur må man tenke nytt.

Det er erfaringen fra Levende lokaler, som har vært et nasjonalt sentrumsutviklingsprosjekt i regi av DOGA som er gjennomført i og med Arendal, Lærdal og Tromsø. Prosjektet har ført til en rekke innovative og kreative virksomheter og næringsformer, både permanente og midlertidige, og gir verktøy og metoder for en helhetlig sentrumssatsing. Resultatene er samlet i rapporten Fra sentrumsdød til sentrumsglød (2018), samt bidrag i den ferske antologien Bysamfunn (2019).

Revitalisering av strøk

Gårdeierne i Oslo kunne vært tjent med å gå sammen med offentlige aktører for å senke leienivået og se ulike områder i en helhetlig sammenheng. Å gripe de mulighetene satsingen på mer byliv gir er en mer konstruktiv og fremtidsrettet strategi enn å hegne om bilbasert handel og klage på stagnering i leie- og prisvekst og innstramming i bilpolitikken.

Mange aktører tenker allerede i disse banene, med god grunn. Lavere leier og fleksible midlertidige løsninger er enkle grep som på kort sikt stimulerer til nye konsepter og aktører som kan revitalisere strøk og gater som sliter, gir dem et kollektivt løft og bringer nye aktører og kundegrupper inn. Slik dannes et bedre økonomisk grunnlag på lengre sikt, og gir samtidig de tradisjonelle aktørene drahjelp ved at området får ny giv.

Uforutsigbarhet, kortsiktighet og politiske omkamper kan være en utfordring når man skal samle de ulike aktørene.

Sentrumsutvikling handler i stor grad om at folkevalgte i norske byer og regioner må ha en sterkere politisk vilje til å si nei til en byutvikling som utarmer sentrum ved å legge til rette for enda flere bilbaserte kjøpesentre og boligfelt utenfor bykjernene. Illustrasjonsfoto: Raw Pixel

Sterkere politisk vilje

Samtidig må kommunen høre på næringslivet. Vi vil derfor fremheve viktigheten av god lokal forankring og bredt eierskap til planer og satsinger. Uforutsigbarhet, kortsiktighet og politiske omkamper kan være en utfordring når man skal samle de ulike aktørene. Her spiller byens politikere en viktig rolle.

Avslutningsvis viser både vår og TØIs forskning at dette i stor grad handler om at folkevalgte i norske byer og regioner må ha en sterkere politisk vilje til å si nei til en byutvikling som utarmer sentrum, og at de må tenke seg om flere ganger før de legger til rette for enda flere bilbaserte kjøpesentre og boligfelt utenfor bykjernene.